Steuer- und Rechtsformgestaltung beim Erwerb und Halten sowie Verkauf von Immobilien
Nachdem die „richtige“ Immobilie ausgesucht bzw. gefunden wurde, muss der Erwerb von Immobilien neben allfälligen haftungsrechtlichen und finanzierungstechnischen Überlegungen in jedem Einzelfall aus ertrag-, umsatz- und grunderwerbsteuerlicher Sicht gesondert beurteilt werden. Die optimale Rechtsform hängt stets von den individuellen Gegebenheiten und Voraussetzungen ab. Bei bereits bestehenden Liegenschaften kann eine Optimierung über Umgründungen erzielt werden.
Beim Erwerb einer Liegenschaft ist jedenfalls stets folgendes zu prüfen:
- Ankauf durch eine Projektgesellschaft oder als natürliche Person
- Rechtsform einer Projektgesellschaft (Vermeidung von doppelten stillen Reserven; GrESt-Optimierung)
- Option auf Umsatzsteuer
- Optimierung der Finanzierung der Immobilie
- Berücksichtigung von Optimierungsüberlegungen bereits im Zusammenhang mit einem steueroptimierten Verkauf der Immobilie oder Übertragung auf die nächste Generation
- Erstellung einer Prognoserechnung, um Liebhaberei zu vermeiden (Achtung unter Berücksichtigung des Leerstehungsrisikos und Instandhaltungsaufwendungen)
- Soll die Kleinunternehmerregelung zur Anwendung kommen oder bewusst nicht?
- Achtung beim Vermieten an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter
- Erfüllung der Bauherreneigenschaft (Voraussetzungen für das Vorliegen eines kleinen oder großen Bauherrenmodell)
- Verlustverwertung von Anfangsverlusten
- Eintritt eines Personengesellschafters
- Vorsteuerabzug bei Bauleistungen sowie Erwerb von Anlegerwohnungen
Bei der Vermietung von Liegenschaften stellen sich folgende steuerrechtliche Fragenstellungen:
- Abschreibung (Beginn und Ende sowie Dauer) – beschleunigte Abschreibung
- Grundwertanteil
- Umsatzsteuersatz (Wohnung, gewerbliche Flächen, Parkplatz, kurzfristige Vermietung)
- Kleinunternehmerregelung – Option auf Steuerpflicht
- Instandhaltung vs. Instandsetzung vs. Aktivierung von Sanierungsaufwendungen
- Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter
- Vorsteuerkürzung
- Liebhabereibeurteilung und Prognoserechnung
Auch der Verkauf oder sonstigen (unentgeltlichen) Übertragung einer Immobilie muss wohl überlegt sein.
- Anwenden von Steuerbefreiungsbestimmungen (Hauptwohnsitz-, Herstellerbefreiung, Ablöse von Fruchtgenussrechten jeweils im außerbetrieblichen Bereich)
- Fruchtgenusseinräumung im Zuge der Übertragung an die nächste Generation
- Sale & Lease Back Überlegungen im Zusammenhang mit Bilanzgestaltungs- und Finanzierungsmaßnahmen
- Einräumung eines Baurechts statt Verkauf
- Überführung der Immobilie ins und aus dem Sonderbetriebsvermögen
- Berücksichtigung von allfälligen Vorsteuerberichtigungen
- Berücksichtigung von allfälligen steuerlichen Verlustvorträgen – Achtung auf Verlustausgleichseinschränkungen aufgrund § 2 Abs 2a und § 23a EStG
- Fortführung der steuerlichen Werte – ohne Gewinnrealisierung – im Zuge von (gemischten) Schenkungen
- Achtung auf Liebhaberei bei Übertragung vor Erzielung eines Gesamtüberschusses – Fruchtgenussvorbehalt?
- Anwendung des Umgründungsteuerrechts bei Übertragung innerhalb einer Unternehmensgruppe
- Entnahme der Betriebsliegenschaft ins Privatvermögen
- Berücksichtigung von Begünstigungen im Zuge der Einstellung von gewerblichen Einkünften gem. § 24 EStG
- Verkauf gegen Ratenzahlung bzw. Stundung des Kaufpreises
- Zurückbehalten von Grund und Boden bei Einbringungen
- Gewerblicher Grundstückshandel
- Share Deal oder Asset Deal
- Siebentelung von Teilwertabschreibungen
Gerne beraten wir Sie zu allen steuerrechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie.